О заложенной в Москве бомбе под рынок недвижимости
- Опубликовано 25 ноября 2016
- Бизнеc
- Автор: А. Нальгин
А не получится ли так, что недостроенный дом с непроданными квартирами будет дешевле снести, чем ожидать, пока будущие новосёлы выкупят квадратные метры?
Вопрос не праздный, на самом деле. В российской столице недалеко от Кремля, на Проспекте Мира, полсотни влиятельных лиц сделали всё от них зависящее, чтобы ответ на него был дан утвердительный. Уже в следующем году практика покажет, увенчались ли успехом их усилия принудить застройщиков к распродажам и скидкам.
В минувший четверг на заседании Московской областной Думы, как обычно прошедшем в Москве, депутаты одобрили техническую поправку к закону «О налоге на имущество организаций в Московской области». Это такая добрая российская традиция – серьёзные изменения правового поля вводить редакционными правками.
Согласно принятым новациям, с 2017 года имущественным налогом в 1,5% станут облагаться жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств. Налоговая база для них будет устанавливаться в зависимости от кадастровой стоимости. Последняя близка к рыночной, а то и превышает её.
По замыслу авторов законопроекта, теперь застройщикам, инвесторам и банкам-кредиторам станет невыгодно держать квадратные метры на балансе в ожидании роста цен, что стимулирует продажи. Особенно, в оконченных строительством и принятых госкомиссией домах. Что примечательно, законное право строителя самому решать, когда и сколько продавать построенной им недвижимости, в пояснительной записке названо спекуляцией.
Реализация положений законопроекта будет способствовать устранению попыток отдельных застройщиков затягивания продажи гражданам построенных жилых домов и жилых помещений, учитываемых на балансе не в качестве основных средств, а в качестве товаров, готовой продукции или иных активов, в целях осуществления продажи по более высоким рыночным ценам, – говорится в этом уникальном человеческом документе. – Данные спекулятивные тенденции связаны с тем, что в связи с продолжающимся в настоящее время в Российской Федерации экономическим кризисом цены на жилые дома и жилые помещения по сравнению с 2014 годом снизились.
Революционное правосознание во всей его красе.
Поможет ли оно в борьбе за экономию денег конечными покупателями жилья?
Сомнения есть. Во-первых, правовая новация касается только очень наивных застройщиков. Таких, кто сами строят, сами привлекают деньги по ДДУ для финансирования строительства и сами продают построенное. Соответственно, и сами принимают на себя все риски.
Нежелание рисковать привело к тому, что в большинстве случаев между строителем и покупателем имеется одна или несколько фирм-прокладок. Существуют они недолго, не больше года, а нераспроданные квадратные метры переуступают друг другу, чтобы не платить налоги. Понятно, что имущественного налога это так же касается.
Во-вторых, даже если застройщик предельно бел и честен, 1,5% в год от кадастровой стоимости – немного не та величина, чтобы ради экономии на ней сильно скидывать цену. СМИ пишут, что дисконты по новостройкам могут доходить до 25-30% начальной цены предложения, реально – 5-8%, но это всё равно сильно больше, чем полтора. Простая арифметика.
Собственно, и подмосковные власти это понимают. И реальная цель их другая. По данным подмосковного Минфина, в регионе насчитывается 5432 жилых помещения в домах, которые введены в эксплуатацию, но не проданы. Их общая кадастровая стоимость превышает 20 млрд рублей. Вовлечение этих квартир в налоговый оборот будет приносить бюджету Московской области около 440 млн рублей ежегодно, уверены авторы законопроекта.
Вот это самое ежегодно красноречиво характеризует, насколько сильно власти верят в ускорение продаж новостроек.
А вы как думаете, поможет ли налоговый пресс вытолкнуть на первичный рынок всё непроданное жильё (с риском усугубить затоваривание), или застройщики будут ориентироваться на законы спроса и предложения, а не на законодательные пинки и тычки?
