Об ипотеке для самых бедных, которую придумал Минфин

Наше правительство пытается найти новые инструменты, чтобы победить бедность в Российской Федерации. И за бедных становится тревожно - как бы они не превратились в совсем нищих. Уж больно своеобразные средства предлагают чиновники.

Мы обсуждаем введение так называемой обратной ипотеки, сообщила первый заместитель министра финансов Татьяна Нестеренко. По её словам, схема такова. Человек, который имеет имущество и который перестал зарабатывать, может передать это имущество государству. А государство будет ему платить часть средств в стоимость этого имущества, которое по истечении какого-то времени, может быть, времени жизни этого человека, переходит в государственную собственность.

Более чем оригинальный способ совладать с бедностью, надо заметить.

Но начнём всё же с конструктивного. Эта самая обратная ипотека - не совсем экзотика с точки зрения мирового опыта. Например, хорошо известна американская программа HECM (Home Equity Conversion Mortgage). Правда, в Англии, Франции, США и Австралии, где обратная ипотека используется не в тестовом режиме, основными её пользователями являются пенсионеры. Что и понятно, поскольку пенсионный возраст заёмщика гарантирует более-менее разумный срок такого кредита наоборот.

Принципиальной особенностью такой формы займа под залог недвижимости является то, что он не требует внесения ежемесячных платежей на погашение. То есть проценты хоть и начисляются, но не уплачиваются. Впоследствии они вычитаются из стоимости жилья, перешедшего к кредитору по закладной.

По сравнению с договором пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, которые тоже основаны на получении выплат за недвижимость, обратная ипотека имеет пару плюсов. Во-первых, это сохранение права собственности на жильё за его нынешним владельцем (договор только накладывает обременение на объект недвижимости). Во-вторых, сохраняется возможность передать либо само жилище, либо часть его стоимости деньгами наследникам владельца. В случае ренты/содержания жильё переходит в собственность рентодателя сразу, а за бывшим владельцем сохраняется право пользования им до конца своих дней.

Минусы - для пенсионера! - тоже есть. Во-первых, все расчёты могут вестись только деньгами, следовательно, выплаты по обратной ипотеке с каждым годом обесцениваются инфляцией. Договор пожизненного содержания, кстати, позволяет определить перечень продуктов, товаров и услуг, которые будет получать бывший владелец. Во-вторых, недвижимость по обратному ипотечному договору оценивается с дисконтом к текущей стоимости, а максимальный размер кредита и выплат сильно зависит от возраста. И, в-третьих, гражданин остаётся привязанным к заложенному жилищу, практически лишаясь возможности его сменить в случае необходимости.

Но всё это относится только к людям пенсионного возраста, как правило, одиноким.

Если же обратную ипотеку распространить на бедных вообще, вне зависимости от возраста, риски и неудобства для всех сторон процесса возрастают многократно. Причём заёмщики рискуют тем, что обратные выплаты за продолжительный срок обратного кредитования обесценятся до совсем несущественных сумм. А их наследники - не будем забывать, что основной слой бедноты в России это много работающие, но мало зарабатывающие семейные пары с детьми, - останутся в итоге без родительского жилья. Бедность лишь усилится от такой борьбы с ней.

Вообще говоря, АИЖК проводило с 2011 года пилотный проект по обратной ипотеке. На практике было определено, что максимально возможная ставка, закладываемая в расчёт обратного кредита, составляет 9% годовых. Если больше, то выплаты будут настолько несущественными, что овчинка не стоит выделки (кроме Москвы и Питера, где недвижимость более-менее в цене). Также было установлено, что реалистичный возраст, с которого можно выдавать обратную ипотеку - это 68-70 лет. Только при таких параметрах платежи реципиентам будут превышать хотя бы прожиточный минимум пенсионера, а кредиторы останутся без убытков.

В сухом остатке получается, что обратная ипотека не может быть способом борьбы с бедностью. Собственно, и в мире-то она используется пенсионерами из т.н. «среднего класса», которые после отхода от дел не хотят понижать привычный уровень жизни. И возникает вопрос, чего ради российский Минфин пытается бороться с бедностью негодными средствами, когда в его распоряжении вполне достаёт правильных ресурсов?

http://a-nalgin.livejournal.com