Ипотека в России: здесь вам не там

С приходом рыночной экономики наш словарь заметно обогатился. Прежде всего, за счет различных замысловатых терминов, которые не каждый сходу и выговорить сумеет. Ипотека среди них не самый сложный. Да и смысл его дошел до сознания довольно быстро – ушли те времена, когда квартиры предоставляли бесплатно. И ушли они безвозвратно, если не считать некоторые категории, которые государство по-прежнему обязалось обеспечивать жильем. Но их не так много. Большинству приходится заботиться о крыше над головой самостоятельно. Иными словами, согласно законам рынка, покупать. Недвижимость всегда стоила дорого, поэтому далеко не у всех есть в наличии полная сумма, необходимая для приобретения желаемого объекта. В таком случае на помощь приходит банковский кредит, который применительно к покупке жилья физическими лицами и называется ипотекой. 

Ипотечное кредитование развито во всех странах, достигших экономического успеха. И не только потому, что обеспеченность жильем напрямую связано с социально-экономическим климатом, стабильностью внутренней обстановки, телесным и душевным здоровьем граждан. Устаревший жилищный фонд имеет неприятную склонность к обрушениям, пожарам, взрывам, что влечет гибель людей и требует расходов на восстановление. Важно, что активно строящиеся и раскупаемые объекты обладают мощным стимулирующим макроэкономическим эффектом. Стабильный внутренний климат позволяет экономить на правоохранительных мероприятиях и здравоохранении, более качественно заниматься воспитанием подрастающего поколения, закладывая будущее страны. Строительство новых домов и квартир дает мощный импульс широкой линейке производств: кирпич, бетон, металл, стекло, транспорт - все это требуется стройке. А счастливые новоселы завозят в дома новую бытовую технику, мебель, прочую утварь, необходимую в хозяйстве. 

Для удовлетворения всех этих потребностей начинают более активно работать заводы и фабрики, заодно расширяя рабочие места с зарплатой, на которую все вышеупомянутое и покупается. В США даже промышленный цикл определяют, в том числе и по количеству «начатых строительством новых домов». В таких условиях и экспорт не очень-то нужен, поскольку производимые товары поглощает внутренний рынок. У нас, учитывая состояние нашего жилищного фонда, он вполне может служить драйвером развития, который мы ищем то на Западе, то на Востоке, то в Арктике, то в мегаинфраструктурных проектах, хотя все могло бы быть намного проще и доступнее. Можно сказать, что драйвер вокруг нас. 

И граждане, даже не вполне осознавая, какой вклад они могут внести в развитие страны, ипотеку оформить готовы. Но не очень высокую готовность проявляют наши банки. Дело даже не в сложной процедуре (банки понять можно – деньги большие и на длительный срок), которая призвана минимизировать риски неисполнения кредитных условий. Главным препятствием является высокий процент по кредиту. Достаточно взглянуть на сайт крупнейшего банка страны – Сбербанка, чтобы убедиться в том, что в настоящее время дешевле 11-12,5 % заемные средства не обойдутся. А если добавить обязательную в таких случаях страховку жилья, и то неудобство, что квадратные метры останутся в залоге вплоть окончания всех выплат по кредиту, с реальной угрозой их лишиться в случае серьезных сбоев с обслуживанием долга, то прежде чем брать ипотеку, приходится очень крепко думать. 

Для полноты картины, необходимо, правда, уточнить, что государство все-таки проявляет некоторую озабоченность состоянием ипотеки, разрабатывая различные программы облегчения ипотечного бремени. Но они фрагментарны, затрагивают не очень многочисленные категории и не всегда пользуются большой популярностью - молодые семьи, возможность использования материнского капитала в качестве первого взноса или погашения кредита, льготные условия для специалистов на селе. Работает государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), разрабатывающее облегченные ипотечные продукты, подключаются к решению жилищной проблемы и местные власти. Сдвиги, бесспорно, есть, но до решения жилищного вопроса все еще далеко. 

Между тем, в подавляющем большинстве стран ипотека оформляется гражданам под 1-2% годовых. Например, если уж взяли в качестве примера Сбербанк, то обратим внимание на его дочернее предприятие Sberbank CZ, расположившееся в Чехии и кредитующее тамошних жителей под 2%. Претензии к Сбербанку по поводу «двойных стандартов» тут неуместны, поскольку дочернее предприятие принадлежит материнской компании лишь по капиталу. По всем остальным параметрам оно подчиняется законам страны размещения, включая, естественно, ставки по кредитам. Просто пример в плане сравнения подходов руководства разных стран к проблеме развития собственной экономики более чем наглядный. 

Собственно, наш Сбербанк особенно упрекать не в чем. Каким бы масштабным он ни был, какая бы доля государственного участия в нем ни присутствовала, он остается коммерческим. Со всеми вытекающими из этого факта последствиями – заботиться о своем финансовом благополучии он должен сам, поэтому требовать от него снижения ставки ниже той, которая доминирует на рынке просто некорректно. 

Поэтому все вопросы к мегарегулятору, главный из которых касается уровня ключевой ставки. Пока она остается на высоком уровне трудно рассчитывать на удешевление кредитов в экономике. И ипотека не исключение. Со всеми, как говорится, последствиями и для граждан и для экономики в целом.

Михаил Беляев, главный экономист ИФРУ, ведущий аналитик Агентства ФинЭк