Андрей Бунич: Ситуация на рынке жилья — это преддверие больших проблем

В условиях инфляции и кризиса, в которых ныне пребывает Россия, рост цен наблюдается на все - продукты питания, товары повседневного спроса, услуги и на жилье. В том, что касается повышенных цен на недвижимость, много неясного. Кто главный виновник этого роста - строители, застройщики, банки, риэлторы? 

Корреспондент Агентства СЗК побеседовал на эту тему с Андреем Буничем, кандидатом экономических наук, президентом Cоюза предпринимателей и арендаторов России. 

- В чем причина, с Вашей точки зрения, роста цен на жилье? 

- Рост цен на недвижимость не имеет отношения к девелоперам или к строительной отрасли. Она-то как раз в порядке - строит столько, сколько нужно. Но это пока. Здесь вопрос упирается в макроэкономические условия и проблемы экономического роста. Если его нет - строительство не может постоянно расти как флюс. Сектор строительства оторвался от экономики, которая не растет, и достиг предела. И в таких неблагоприятных условиях рано или поздно даже успешно развивающаяся отрасль окажется в тупике. Надо думать о макроэкономике в целом. 

А вот что касается именно роста цен на недвижимость, то он происходит на этапе, так сказать, распределения жилья, где задействованы банки и риэлторы. При наличии дешевой ипотеки банкам и риэлторам весьма выгодно гнать цены на недвижимость вверх. 

Есть и другие объективные причины роста стоимости недвижимости, например, введение эскроу-счётов — специальных условных счётов, на которых учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определённых обстоятельств или выполнения определённых обязательств. Там сложный механизм, но на практике введение таких счетов вместо долевого строительства приводит к росту цен на новостройки - эксперты говорят даже о 10, а то и 15 процентах. 

Эти причины суммарно дают рост цен на недвижимость, который происходит на фоне падениия реальных доходов основной массы населения. То есть свободных денег у населения все меньше и меньше, как и сбережений (у нас две трети россиян их вообще не имеют), а предложение на рынке недвижимости уже достаточно велико и даже увеличивается, и растет цена на неё. То есть эти процессы находятся в противофазе. Есть исследование Центробанка на этот счет. Они взяли общее количество домохозяйств, которые потенциально имеют возможность приобретать недвижимость, и число тех, кто уже реально взял ипотеку. И получилось, что эти цифры почти совпадают. Что это значит? То, что сегодня ипотечное кредитование у нас находится на пределе. И что остается - либо начинать давать ипотеку тем, кто не соответствует критериям надежного заемщика, либо прекращать эту практику... 

- А как быть в таком случае с проектом «Доступное и комфортное жилье для граждан России», ведь ипотека должна была помочь его реализации? 

- Я считаю, что между провозглашенной политикой доступного жилья и дешевой ипотекой есть большое противоречие. По сути льготная ипотека стимулировала скупку недвижимости людьми и структурами, располагающими деньгами, с целью дальнейшей перепродажи при возросшей цене. Ко всему прочему для банков покупка недвижимости улучшает их балансы. Недвижимость принимается банками в качестве залога кредита и чем она дороже, тем для банка лучше. Да и сама ипотека для банка - это один из лучших видов кредитования: не надо высчитывать никаких рисков, если что, отбираешь квартиру, поскольку она фактически принадлежит банку, и все. А самый плохой вариант для банков - если цены на недвижимость упадут, вот они и прилагают все усилия, чтобы этого не случилось. 

В результате цена на жильё растёт, хотя конечных покупателей становится всё меньше. То есть дешевая ипотека не делает жилье доступным. Тут государству надо определиться, что же оно все-таки хочет - дешевую ипотеку или доступное жилье? 

- Все это напоминает своего рода «мыльный пузырь»? Может ли он лопнуть, и что тогда будет? 

- Тут надо учитывать, что среди владельцев недвижимости много людей и структур (в первую очередь, банков), владеющих большим количеством объектов, которые скупались ими как активы. И для этих владельцев ситуация, когда цены на недвижимость растут (или даже остаются неизменными), проблем не создает. Проблемы могут возникнуть тогда, когда выяснится, что недвижимость больше некому покупать. Вот тогда цены начнут проседать, и таким владельцам станет невыгодно держать столько дешевеющих активов. Уже сейчас есть данные о том, что некоторые структуры, активно скупавшие недвижимость год-два назад, сегодня её продают. И этот процесс может усилиться, если станет очевидным потенциал снижения цен. Тогда может начаться массовый сброс, который в свою очередь вызовет ещё большее снижение стоимости. 

Тогда у банков возникнет дыра в балансе. Поэтому им надо поддерживать пузырь высоких цен на жильё. А это противоречит интересам потребителей. 

Я считаю, что ситуация, сложившаяся сейчас на рынке жилья — это преддверие больших проблем. И если они случатся, то их решение будет переложено на государство, которое не может допустить, чтобы россияне массово лишались своего жилья из-за того, что не способны выплачивать ипотеку. Да и сами банки в конечном итоге могут обвалиться, и тогда ещё и их придётся поддерживать, хотя они сами способствуют развитию ситуации по негативному варианту. 

Беседовал Вадим Лапунов, Агентство СЗК